ในการเลือกซื้อ
บ้าน-คอนโด เราจะอาศัยหลักการเคล็ดลับในการเลือกซื้อทั้งหมด 5
ข้อด้วยกัน ซึ่งพิสูจน์มาแล้วว่าอัตราความสำเร็จเกิน 74% ที่จะทำให้การลงทุนอสังหาฯของตัวผู้เขียนเองไม่มีวันขาดทุน!! ไปดูกันค่ะ ว่ากฎเหล็กซื้อคอนโด
5 ข้อ ก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดไว้อยู่เอง-ปล่อยเช่า มีอะไรบ้าง
กฎข้อที่1 ทำเล ทำเล และ ทำเล (Best Location)
เป็นพื้นฐานที่สุดสำหรับการเริ่มคิดจะซื้อคอนโด
เพราะเอาเข้าจริงๆถ้าคอนโดที่เราซื้อนั้นทำเลไม่ดีมันก็จะกลายสภาพเป็นสินทรัพย์เสื่อมค่าที่รวดเร็วมากๆ
แต่ถ้าคอนโดอยู่ในที่ตั้งทำเลที่ดีก็มีชัยไปกว่าครึ่ง
ยกตัวอย่างเช่นถ้าเราจะเช็คว่าทำเลที่ตัวคิดว่าดีมันดีจริงไหม?
ศักยภาพของที่ดิน
โดยหลักการแล้วทำเล (Location)
ถ้ามองในมุมนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เราสามารถแบ่งแนวคิดของศักยภาพของที่ดินได้ดังนี้
1.1
ความขาดแคลนของที่ดิน
วิธีสังเกตง่ายถ้าโครงการที่เราจะซื้อนั้นยังมีแปลนที่ดินโดยรอบยังว่างอยู่หรือ
เป็นแนวบ้านหลังคาสังกาสีจำนวนมากลองสำรวจสอบถามแถวนั้นว่าที่ดินนี้เป็นของใคร
ที่ดินรกร้างมีหน้าที่ดินกว้างพอหรือไม่
ซึ่งถ้าโดยรอบโครงการเป็นหมู่บ้านค่อนข้างเยอะก็ยิ่งมั่นใจว่าโอกาสจะขึ้นคอนโดยิ่งมีน้อย
ก็จะทำให้โครงการคอนโดของเรามีโอกาสราคาสูงขึ้นไปอีก
กฏหมายอาคาร
(สร้างใหม่)
อาคาร
บ้านพักอาศัยสูงไม่เกิน ๘ เมตร และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง ๖ เมตร
จะต้องถอยตัวอาคารบ้านพัก ห่างจาก กึ่งกลางถนน ไม่น้อยกว่า ๓ เมตร
– อาคาร บ้านพักอาศัยสูงเกินกว่า ๘ เมตร
และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง ๑๐ เมตรจะต้องถอยตัวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนน
ไม่น้อยกว่า ๖ เมตร
– อาคาร บ้านพักอาศัยสูงเกินกว่า ๘ เมตร
และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้างขนาด ๑๐-๒๐ เมตร จะต้องสร้างอาคารถอยห่างจากที่ดิน
จากเขตที่ดินเป็นระยะ ๑ ใน ๑๐ เท่าของความกว้างถนน
– อาคาร บ้านพักอาศัยที่สูงเกินกว่า ๘
เมตร และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้าง ๒๐ เมตรขึ้นไป
จะต้องสร้างอาคารถอยห่างจากเขตที่ดิน เป็นระยะอย่างน้อย ๒ เมตร
1.2
ราคาที่ดินประเมินบริเวณสร้างคอนโด
ง่ายสุดก็ดูราคาประเมินที่ดินจาก
กรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินปี 59 ปรับขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 25
แม้ว่าราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์จะไม่ได้เป็นตัวชี้วัด Business Demand จริงๆ
แต่ก็สามารถใช้เป็นส่วนหนึ่งในการทำ Demand Indicator ได้นะครับซึ่งเราไม่ควรมองข้าม
กฎข้อที่2 สภาพแวดล้อมโครงการ (Sorrounding)
สภาพแวดล้อมโครงการก็นับว่าเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญอีกข้อสำหรับใช้ตัดสินใจเลือกซื้อ
คอนโดมิเนียม โดยที่ผู้เขียนขอแยกเป็น ส่วนของ Community Radius และ Facility Radius เพราะขึ้นชื่อว่าอยู่คอนโดทั้งทีอย่างน้อยปัจจัยของ
Radius ตัวแปรเหล่านี้จะสำคัญมากๆในการ
ปล่อยเช่าหรือขายต่อ
2.1.
Community Radius
ยกตัวอย่างเช่น
รัศมีรอบจากคอนโดไม่เกิน 1 กิโลเมตร ต้องอยู่ใกล้แหล่งห้างสรรพสินค้าหรือ Commnity Store ไม่ใช่แค่ใกล้ร้านสะดวกซื้ออย่าง 7/11
หรือ Family Mart นะครับ
แต่ต้องเป็นห้างระดับกลาง-ใหญ่เลย
2.2.
Facility Radius
ยกตัวอย่างเช่น
ส่วนของ Facility Radius นั้นหลักๆก็คือสิ่งอำนวยการอยู่อาศัยที่เจาะจง
เช่น สถานศึกษา , โรงพยาบาล , ออฟฟิตสำนักงาน และ สวนสาธารณะ
เพราะเป็นส่วนสำคัญโดยเฉพาะ โรงเรียน-มหาลัยวิทยาลัย
ถ้าคอนโดเราอยู่ใกล้ในรัศมีโดยรอบไม่เกิน 1 กิโลเมตร – 2 กิโลเมตร
จะเป็นตัวดึงดูดน่าสนใจสำหรับทั้งกลุ่มผู้เช่าและผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจำนวนมาก
โดยทางสถิติกลุ่มนี้มีมากถึง 30% เลยทีเดียว
กฎข้อที่ 3 การคมนาคม (Transit
Radius)
ราคาคอนโดจะสูงหรือจะต่ำปัจจัยสำคัญที่สุดคงหนี้ไม่พ้น
จุดคมนาคม โดยเฉพาะ ติด-ใกล้รถไฟฟ้า ยิ่งติดรถไฟฟ้าราคายิ่งสูงมาก
แต่การที่อยู่ติดรถไฟฟ้าอาจจะไม่เหมาะกับคอนโดโครงการที่ Luxury มากๆเพราะมันจะส่งผลเรื่องเสียงสำหรับการอยู่อาศัยพอสมควร
นอกเสียจากว่าทางโครงการจะออกแบบให้ตัวอาคารรองรับรับเรื่องเสียงได้แต่ก็จะทำให้ราคาของโครงการนั้นยิ่งสูงมายิ่งขึ้นไปอีก
แต่โดยส่วนใหญ่โครงการกรุงเทพฯชั้นในที่ติดรถไฟฟ้า
จะมีสัดส่วนการขายต่อหรือปล่อยเช่าสูงสัดส่วนร้อย 87% เลยทีเดียว
ส่วนน้อยนักที่จะมีสภาพไม่คล่องเหตุผลเนื่องจากโครงการนั้นอาจจะยังขาดปัจจัยอื่นๆมาเป็นตัวประกอบเลยได้รับความสนใจน้อย
ท่านรู้หรือไม่? โครงการที่ติดรถไฟฟ้า BTS มักได้รับความสนใจมากกว่ารถไฟฟ้า MRT และ APL มากถึง 38%
สำหรับรองลงมาจากทำเลโครงการที่
ติด-ใกล้รถไฟฟ้า ก็จะเป็นโครงการที่อยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน
เพราะเป็นตัวช่วยให้คนที่ใช้รถยนต์เป็นหลักตัดสินใจเลือกโครงการที่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนง่ายยิ่งขึ้น
รวมไปถึงเส้นทางการเดินทางสามารถเดินทางโดยใช้เส้นทางได้หลากหลายยิ่งเป็นจุดที่น่าสนใจไม่น้อย
สำหรับโครงการคอนโดที่มีระดับราคาไม่สูงมากนัก
จุดขึ้นลงรถโดยสารสาธารณะก็เป็นตัวช่วยตัดสินใจรวมไปถึงจุดต่อลงเรือเพื่อใช้ในการเดินทางไปทำงานหรือไปโรงเรียนก็เป็นปัจจัยช่วยได้มากครับ
กฎข้อที่ 4 การออกแบบโครงการ และ ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาฯ
การบริหารจัดการส่วนกลาง
และการวางผังโครงการรวมถึงงานระบบตั้งแต่แรก
ผู้เขียนเห็นคอนโดเก่าจำนวนมากใจกลางเมือง ใจกลางสุขุมวิทหรือสาทร
ซื้อขายกันที่ตรม.ละ 30,000 – 50,000บาท
เหตุผลคือส่วนกลางเก่ามาก ทำให้คุณค่าของโครงการลดลง
และเหตุผลที่ทำให้ส่วนกลางเก่า คือการบริหารจัดการที่ไม่ดี
หรือการออกแบบวางงานระบบที่ไม่ดีตั้งแต่ต้น คอนโดที่มีส่วนกลางคุณภาพชั้นเยี่ยม
จะมากับการออกแบบที่ดี การคุมงานที่ดี และผู้รับเหมาที่ดีครับ
ทั้งนี้
เจ้าของคอนโดมิเนียมจำเป็นต้องปรับปรุงรูปแบบการตกแต่งภายในห้องให้มีความทันสมัยมากขึ้น
รวมทั้งเจ้าของร่วมในอาคารจำเป็นต้องเห็นชอบร่วมกันในการใช้งบประมาณที่มากพอในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ
เพื่อให้มั่นใจได้ว่าอาคารได้รับการดูแลเป็นอย่างดีหรืออยู่ในสภาพที่ดี
ความนิยมในคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารเก่ามีแนวโน้มจะสูงขึ้น
เพราะโครงการใหม่ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับโครงการเก่ามีราคาขายที่แตกต่างกันมาก
แต่ก็ต้องพิจารณาเลือกจากอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงใหม่ต่อเนื่อง และพื้นที่ส่วนกลางที่ยังมีความทันสมัยมากพอจะดึงดูดกลุ่มผู้เช่าต่างชาติได้
รวมถึงดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อรายใหม่ทั้งคนไทยและต่างชาติในอนาคตได้ด้วย
กฎข้อที่5 ราคาคอนโด ถามใจตัวคุณเอง พร้อมจะจ่ายไหม?
ซื้อคอนโดหรือเช่าหอดีกว่า
ในวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ตามรายงานของ ซีบีอาร์อี
แบ่งเป็น 2 รอบด้วยกัน โดยวัฏจักรรอบที่ 1 (ช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ)
เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหลังจากปี 2532 จนถึงช่วงปี 2540
มีซัพพลายคอนโดมิเนียมมากกว่า 2.9 หมื่นยูนิต ซึ่งหลายอาคารไม่ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดี
ทั้งในด้านรูปแบบห้องและการเลือกใช้วัสดุ
สำหรับคอนโดมิเนียมในช่วงวัฏจักรรอบที่
2 ของตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเริ่มในปี 2545 นั้นมีคุณภาพที่ดีขึ้น ยกตัวอย่าง
ราคาคอนโดมิเนียมในโครงการแอทธินี เรสซิเดนส์ บนถนนวิทยุ (แล้วเสร็จในปี 2551)
และเดอะพาร์ค ชิดลม บนถนนชิดลม (แล้วเสร็จในปี 2550)
ในหลายยูนิตราคาได้ปรับตัวสูงขึ้นเป็น 2 เท่า
จากราคาขายโดยเฉลี่ยในช่วงเปิดโครงการในปี 2547 ที่ราว 1 แสนบาท/ตร.ม.
ไปอยู่ที่ระดับมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปี 2550-2551
อย่างไรก็ตาม
หากเปรียบเทียบกับราคาที่กล่าวมานี้
ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ ซึ่งมีขนาดห้อง
วัสดุที่เลือกใช้ และตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันที่เปิดตัวไม่นานมานี้ เช่น
โครงการนิมิต หลังสวน ที่เปิดขายในช่วงไตรมาส 1 ปี 2558
ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายในราคาเฉลี่ย 3 แสนบาท/ตร.ม.
สำหรับทิศทางราคาคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรนั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย
ได้แก่ การมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในเมืองหรือไม่
ความเป็นไปได้ที่จะนำคอนโดมิเนียมทั้งอาคารมาทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่หรือไม่
และตลาดที่พักอาศัยให้เช่านั้นๆ เจาะกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติหรือไม่
ซึ่งหากเจาะกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ
ราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นอาจนำไปสู่ราคาขายรีเซลที่สูงขึ้นในคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ
ประการถัดมา
อัตราส่วนระหว่างต้นทุนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างกำลังเปลี่ยนไป
เมื่อคำนวณจากต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ พบว่า
เป็นครั้งแรกที่ค่าที่ดินในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ
มีอัตราส่วนที่มากกว่าค่าก่อสร้าง ในบางโครงการอัตราส่วนค่าที่ดินได้เพิ่มจาก 25%
เป็น 60% ของต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ ซึ่งซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า
ราคาที่ดินจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป
ส่วนแนวโน้มที่ว่าอาคารชุดบางแห่งที่มีมูลค่าสูงขึ้นหากนำมาทุบทิ้ง
แล้วนำที่ดินออกขายเพื่อพัฒนาเป็นอาคารใหม่บนที่ดินแปลงเดิม
มีความเป็นไปได้หรือไม่นั้น
เมื่อวิเคราะห์จากพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทยที่กำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทั้ง
100% ในการทุบทำลายอาคาร ซึ่งหมายถึงว่า
แทบจะไม่มีโอกาสที่จะได้เห็นนักเก็งกำไรลงทุนซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเก่า
โดยหวังว่ามูลค่าโดยรวมของอาคารจะสูงขึ้น
หากเจ้าของร่วมทุกคนยินยอมที่จะขายอาคารให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อนำไปพัฒนาใหม่
อีกหนึ่งปัจจัยที่อาจส่งผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ
ก็คือ ตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ
ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเก่าเพียงบางอาคารเท่านั้นที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติ
สาเหตุหลักมาจากภาพลักษณ์ของอาคารโดยรวม และสภาพการตกแต่งภายในห้อง
เพื่อที่จะรักษาระดับราคาเช่าและสร้างโอกาสในการที่จะได้ราคาขายต่อในระดับที่สูง
มีคำกล่าวจากกูรูที่อยู่ในวงการอสังหาฯเมืองไทยมามากกว่า
25 ปี ได้แนะนำผู้เขียนว่า “ถ้าพี่จะเลือกซื้อคอนโด
พี่จะเลือกจากเซ้นส์ตัวเองที่ 50% นอกนั้นก็จาก 3 ใน 5 กฎเหล็กซื้อคอนโด “
สูตรคำนวณง่ายๆ
ในการคํานวณหาราคาทรัพย์สินว่าคุ้มต่อการลงทุนหรือไม่
จากสูตรเราจะยกตัวอย่าง
อัตราดอกเบี้ยในสูตร เป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้/100 นะครับ
(ในเคสตัวอย่างคือ
8% พอ/100 จะได้ 0.08)
จากตัวอย่างด้านบน
สมการจะเป็นจริงได้ต้องเป็นคอนโดที่ถูกผ่านการเลือกจาก 3 ใน 5 กฎเหล็กซื้อคอนโด
ซึ่งตัวผู้เเขียนเองเคยผ่านประสบการณ์นี้มาแล้วยืนยันว่าทำได้จริง
นอกจากได้ค่าเช่าที่ดีเยี่ยมแล้ว เมื่อขายต่อก็ยังสามารถได้ Capital Gain ที่สูงนับว่าเป็นสินทรัพย์ที่คุ้มค่ายิ่งได้นั่นเอง
ศักยภาพของอสังหาฯ
ของเมืองไทยในอีก 5 ปีข้างหน้า
หากเราย้อนหลังไปดูในช่วง
5-10 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพถือว่ามีการเจริญเติบโตในระดับย่าน Neighborhood สูงมาก
หลากหลายย่านอยู่อาศัยที่เริ่มมีคาแรคเตอร์เด่นชัด
และมีเป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมากมาย
เราสามารถยกตัวอย่างได้อย่างชัดเจนอย่าง ย่านอารีย์ ถนนพหลโยธิน หรือ ย่านเอกมัย
ย่านทองหล่อ ย่านพร้อมพงษ์ บนถนนสุขุมวิท ที่อุดมไปด้วยคาเฟ่ ร้านอาหาร ร้านค้า
แหล่งบันเทิงเกิดขึ้นใหม่กันไม่มีหยุด
กรุงเทพมหานคร
(ประเทศไทย)
หลายท่านฟันธงไว้ว่าประเทศไทยจะเป็นหนึ่งใน
Strategic Location สำคัญอันดับ 1 ใน 3 ของเอเชีย
จากข้อมูลสำคัญดังนี้
1.
การเชื่อมต่อในทุกด้าน
2.
ศักยภาพทำเลที่ตั้งได้เปรียบ
3.
อาหารการกินสมบูรณ์
4.
แหล่งท่องเที่ยวก็มีเลือกสมบูรณ์แบบทุกแนว
5.
ค่าครองชีพภาพรวมทั้งประเทศไม่ได้สูง
ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ย
คิดเป็นเงินบาท แปลงหน่วยเป็นตารางเมตร อยู่ที่ประมาณ 99,000/ ตร.ม.
ต่อจากนี้ไปอีก
5 ปี ทิศทางของการลงทุนอสังหาฯในประเทศไทยยังมีโอกาสอยู่อีกมากเพราะ
ระบบรางจะเริ่มพร้อมเพียงกันและอะไรต่ออะไรจะเปลี่ยนไปอีกมาก
พออ่านมาถึงตรงนี้คุณผู้อ่านคิดได้ยังครับว่า ซื้อคอนโดหรือเช่าหอดีกว่า
ผู้เขียนหวังว่าหลายคนคงมีคำตอบอยู่ในใจกันบ้างแล้ว
